Moins morbide et caricaturale que par le passé l’image de l’achat en viager ? Même si l’on garde tous en mémoire la comédie de Pierre Tchernia sur le sujet avec un Michel Serrault qui s’obstine à ne pas vouloir mourir et un Michel Galabru machiavélique dans ses tentatives pour le faire disparaître, le viager aujourd’hui semble avoir meilleure presse notamment auprès des jeunes couples. Le contexte économique n’est pas étranger à ce regain d’intérêt pour ce type de transaction immobilière qui permet aux jeunes acquéreurs de préparer leur retraite et aux vendeurs de sécuriser la leur.

Achat en viager, une rentabilité aléatoire pour l’acquéreur…

Véritable choix immobilier pour ceux qui aiment le ‘risque’, l’image du viager évolue lentement même si l’achat en viager occupé ne représente qu’environ 1% du total des ventes immobilières annuelles. Basé sur un ‘aléa’ qui est la durée de vie du vendeur (crédirentier), la vente en viager peut être profitable à l’acheteur (débirentier) tout comme au vendeur.

L’objectif principal de l’acheteur, acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à celui du marché tout en préparant son avenir, n’est pas toujours atteint ; l’achat immobilier demeure un investissement aléatoire, surtout à une époque où l’espérance de vie des français ne cesse d’augmenter (78,9 ans pour un homme et 85 ans pour une femme), positionnant la France parmi les 15 pays dans le monde où l’espérance de vie est la plus élevée (Source : Banque Mondiale). Bon à savoir : l’achat en viager est incompatible avec un crédit immobilier.

Plus de 50% des vendeurs de bien immobilier en viager ont des enfants ; cette solution immobilière leur permet de ne pas les solliciter financièrement, sachant qu’il est tout à fait possible pour les héritiers d’acheter le bien (qui restera en famille) à condition que la rente et le bouquet ne soient pas sous-estimés par rapport à la valeur réelle du bien.

Estimation immobilière d’un bien en viager : modalités de calcul d’une rente viagère

Les modalités de calcul du prix d’une vente en viager s’appuient sur l’estimation du bien minorée d’une décote correspondant au fait que le logement est occupé : valeur occupée.

Suite à l’estimation de cette valeur occupée, sont évaluées les conditions du viager, c’est-à-dire le versement du bouquet (lors de la vente) puis de la rente (tout au long de la vie du vendeur).

Le bouquet, fixé selon les besoins du vendeur et son âge, peut être très variable d’un bien immobilier en viager à un autre. Il ne dépasse généralement pas les 30% de la valeur du bien immobilier.

La rente viagère, révisée normalement chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction, est versée par l’acheteur au vendeur sur la base de son espérance de vie théorique (Insee) moins le bouquet.

En pratique, les estimations immobilières des conditions économiques d’une vente en viager sont très variables en fonction des professionnels, ces derniers s’appuyant sur leurs propres grilles de calcul pour l’espérance de vie théorique et les taux d’actualisation.

Achat en viager : faites marcher la concurrence

Connaître donc la rentabilité exacte d’une acquisition immobilière en viager est très difficile : une rente généralement indexée sur le coût de la vie, une table de mortalité qui diffère d’une agence à l’autre, un calcul complexe basé sur une durée de vie aléatoire (celle du crédirentier)… ; le conseil d’Immobilier Auray : si vous envisagez d’acheter un bien en viager, consultez plusieurs experts du secteur. Vous pouvez préalablement utiliser les outils gratuits du net vous permettant de calculer la rentabilité d’une acquisition immobilière en viager. Comme pour tout achat immobilier, il faut faire marcher la concurrence, comparer les offres, vérifier que le bien n’a pas été surestimé…

Ne présentant aucun avantage fiscal pour les acquéreurs, la vente en viager permet aux vendeurs ayant une petite retraite (de plus en plus nombreux), d’augmenter leurs revenus et mieux vivre leur fin de vie. Pour l’acheteur, l’espoir d’une fin de vie rapide (et d’un patrimoine immobilier peu cher) reste en filigrane de cette transaction qui connaît un rebond avec les prix avantageux de l’immobilier actuellement. Mais il faut se dépêcher car ces prix sont en train de remonter.